WOZ-waardering onder controle
De WOZ-waarde van een woning is altijd de waarde op 1 januari van een jaar. Als onderbouwing van deze waarde staan op het taxatieverslag vijf woningverkopen. Om de waarde goed te kunnen vergelijken met de verkoopprijzen, moeten deze worden geïndexeerd van de koopdatum naar de waardepeildatum. Maar hoe kom je aan betrouwbare prijsindices?
De beperkingen van bestaande bronnen
Op internet vind je al snel meerdere partijen die prijsindices publiceren, bijvoorbeeld het Kadaster en de NVM. Deze indices zijn echter te grofmazig voor een nauwkeurige correctie van verkoopcijfers. Aanbieders van WOZ-waarderingsapplicaties werken mede daarom met eigen prijsindices. Maar hoe betrouwbaar zijn die?
Voor meer dan de helft van alle gemeenten geldt dat ze in de afgelopen jaren gemiddeld minder dan 350 bruikbare verkopen per jaar hebben. Dat lijkt misschien veel, maar het komt neer op minder dan 30 transacties per maand. Wanneer je vier woningtypes onderscheidt (vrijstaand, twee-onder-één-kap, rijenwoning en appartementen) heb je per categorie gemiddeld minder dan 10 verkoopcijfers per maand. Maak je daarnaast ook nog onderscheid tussen bijvoorbeeld verschillende dorpskernen, dan is duidelijk dat er gemiddeld nog minder verkoopcijfers zijn om de prijsontwikkelingen op te baseren. Waarschijnlijk zijn er woningtypes in dorpskernen waarvan regelmatig gedurende een aantal maanden geen verkoop plaatsvindt. Het wordt dan moeilijk om betrouwbare prijsontwikkelingen vast te stellen.
Een praktijkvoorbeeld
Onderstaand figuur gaat over de prijsontwikkeling van appartementen in een plaats in Friesland. Hier zijn er in een periode van bijna anderhalf jaar slechts acht verkopen geweest. Deze verkopen hebben we afgezet tegen de beschikte WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2024. Dan zie je ratio’s die flink fluctueren, vooral de ratio’s van verkopen die nog niet bekend waren tijdens de herwaardering. Wanneer je zo goed mogelijk een lijn door deze acht ratio’s trekt, lijkt de trend neerwaarts te zijn en de waardering voor waardepeildatum 1-1-2024 aan de voorzichtige kant (de dunne stippellijn ligt boven de 1 op 1-1-2024). Maar deze benadering is te simpel, iedereen weet dat woningprijzen in 2024 nog zijn gestegen, landelijk gemiddeld met zo’n 10%.
[....]
